【基本案情】

张三与李四公司签订了《商品房预售合同》，花费190多万元购买了李四公司开发的某商业广场地下负二层的一间商铺，打算开一家餐饮店。售楼部粘贴的宣传资料显示负二层为美食城。合同约定用途为商业，交付时需达到上水、下水、供电、供暖及通信达到使用条件。后双方进行了验收并办理了过户手续。因该商业广场未取得排水许可证便开设餐饮店铺，遭到水务局罚款并被责令整改。

张三以商铺未取得排水许可证，不具备约定的使用功能，无法实现开设餐饮店的合同目的为由，向法院起诉，要求解除合同，李四公司返还购房款及利息、支付违约金、赔偿税费、物业管理费等损失。

【审理概况】

一审法院发函向城市排水公司及水务局调查，得到的答复是案涉商场因设施不合格未能取得排水许可证，实际管理商场的物业公司遭到水务局罚款并被责令整改，但不影响排水。

一审法院认为，李四公司关于商城“餐饮”业态的商业宣传不影响案涉房屋的价格确定，仅为要约邀请，且与合同约定的“商业”用途不一致，应以合同约定为准。案涉商铺虽未办理排水许可证，但不影响排水，因此不影响商铺“商用”这一合同目的的实现。因此驳回张三的诉讼请求。

张三不服一审判决，提出上诉。

二审驳回上诉，维持原判。

【律师点评】

1.该案体现了两个裁判观点，一是开发商关于商城经营业态的宣传内容属于要约邀请，二是房屋虽无法办理排水许可证甚至遭到行政处罚，但不影响实际排水的情况下，不能认定房屋不具备排水的使用功能。

2.开发商在广告宣传活动中，应当诚实守信，不得虚假宣传；但投资者也应当尽到合理审慎的注意义务，不可完全依赖开发商的宣传介绍。

3.在房屋买卖合同中，开发商的广告宣传内容要被认定为合同组成部分，需要满足很高的要求：允许明确具体，对合同的签订及房屋价格的确定有重大影响；否则，只会被认定为要约邀请，无法对开发商形成约束。购买人无法据此主张开发商违约，更无法以此要求解除合同。

4.在房屋买卖合同的签订过程中，购买人应当十分审慎地注意合同条款，尤其是那些与开发商或中介人员宣传的情况不一致的条款内容。对于有疑问的内容，应当要求开发商或中介人员出具签字盖章的书面解释，或者要求将相关内容修改至与宣传的情况一致才签订，也可以直接在合同正文末尾注明附件名称，并将相关宣传资料作为附件附于合同后，合同正文连同附件一并签字、盖章保留原件。

【参考判例文书字号：北京市第一中级人民法院（2019）京01民终3374号民事判决书】

本文作者：广州房地产律师、房屋买卖合同纠纷律师李浩