合同律师服务，包括公司/企业的各类经济合同的审查、修改、起草，合同债权清收，合同纠纷诉讼/仲裁等。企业常见的合同类型包括股权转让合同、股东协议、货物买卖合同、房屋租赁合同、民间借贷合同、金融借贷合同、居间合同、技术开发合同、投资并购合同、商标/专利/著作权许可合同、劳动合同等。
时间：2019-06-01 阅读
文章关键词：房产律师,广州房地产律师,退房,房屋买卖合同,无效,撤销,解除,合同,情形
文章摘要：房产律师｜买房人可退房的85种情形(不看后悔)，由广州李浩律师原创。
一般来说，商品房买卖合同及二手房买卖合同的买房人退房的基本实现方式有三种：
一是请求法院或仲裁机构确认合同无效，进而要求退房退款；
二是请求法院或仲裁机构撤销合同，进而要求退房退款；
三是解除合同（包括依据法律规定或合同约定以通知形式解除，和请求法院或仲裁机构解除），进而要求退房退款。
| 房产律师｜买房人可退房的85种情形(不看后悔) 【作者 简介】 李 浩 律师、专利代理人
擅长领域：特许经营、企业常年法律顾问、民商事诉讼、投资并购、知识产权、内控
联系电话/微信：18211226597
邮箱：2975921504 @ qq.com
执业机构：广东广信君达律师事务所
地址：广州市天河区珠江东路6号周大福金融中心10楼、29楼
—————————————————————————
【前言】
相信对于绝大多数人来说，买房是人生中的大事，因为房屋价值巨大，支付大城市一套商品房的价款可能需要我们一个人奋斗几十年甚至一生。尽管买房需要我们付出巨大的代价，但很多时候我们签订了房屋买卖合同后，并不一定就能确定如愿地获得我们期待的结果。因此，现实中，因房屋买卖合同引发的纠纷大量存在，这其中，有相当一部分是由于卖房人违约引起，进而导致买房人要求退房并赔偿。
房屋买卖合同纠纷归根结底属于民事、经济纠纷，首先受到民事法律的约束，主要有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等；其次受到经济法律的约束，主要有《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等；如果买房人是消费者，则还应受到《中华人民共和国消费者权益保护法》的约束。现实中，处理房屋买卖合同纠纷，还需要遵循最高人民法院的司法解释，以及《商品房销售管理办法》等有关部门规章，甚至地方法规、地方法院的裁判指引、地方规章和规范性文件也会对此产生重要影响。
中国的法律法规及规范性文件浩如烟海，房屋买卖合同纠纷属于比较复杂的纠纷，要想全面掌握房屋买卖合同纠纷中买房人能够要求退房的情形以及退房的实现方式，绝非易事。笔者作为一位律师，在本文中也只能是基于自身有限的知识和经验，在法律法规文件规定的基础上，尝试作一次有限的归纳总结，将其分享给大家，以期对大家维护自身合法权益有所助益。
【退房的含义】
严格意义上来讲，房屋买卖语境下的“退房”一词，是指买房人将名下拥有所有权的房屋过户退还给原先的所有权人（卖房人），或者是将自己占有使用的房屋交还给原先占有的人（卖房人）。
图片源于网络，如涉侵权请联系删除
本文所讲的“退房”，指通俗意义上的退房，即除了包括前述退房的情形之外，还包括在并未获得房屋所有权也未占有房屋的情况下撤销、解除房屋买卖合同（含预售合同），以及撤销、解除房屋认购合同，或者请求有权机关确认合同无效，进而要求卖房人退回购房款的情形。
【退房的基本实现方式】
一般来说，买房人退房的基本实现方式有三种：
一是请求法院或仲裁机构确认合同无效，进而要求退房退款；
二是请求法院或仲裁机构撤销合同，进而要求退房退款；
三是解除合同（包括依据法律规定或合同约定以通知形式解除，和请求法院或仲裁机构解除），进而要求退房退款。
【认定房屋买卖合同无效的基本标准】
认定房屋买卖合同无效的基本标准如下：
1.房屋买卖合同因当事人签约时欠缺民事行为能力而无效，例如无民事行为能力人所签的房屋买卖合同无效，限制民事行为能力人签署的房屋买卖合同在合理期限内未经其法定代理人追认的无效。
2.意思表示虚假的房屋买卖合同无效，即双方基于虚假的意思表示而签订的房屋买卖合同无效，例如合同当事人为了套取贷款的目的而签订的房屋买卖合同无效。
3.违反法律效力性强制性规定的房屋买卖合同无效，例如以无法取得所有权证书的房屋作为标的物的房屋买卖合同，因违反法律法规的效力性强制性规定而无效。
4.恶意串通损害他人合法权益的房屋买卖合同无效，例如明知卖房人仅为借名的房屋代持人，为了帮助其实质占有房屋而与其签订的房屋买卖合同，因损害房屋实际出资人的合法权益而无效。
5.一方以欺诈、胁迫手段订立，损害国家利益的，房屋买卖合同无效。
6.以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖合同无效，例如一方当事人基于诈骗财物而伪造产权证件、授权委托书等签订的房屋买卖合同无效。
7.违背社会公序良俗或损害社会公共利益的房屋买卖合同无效，例如当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房的合同无效。
8.当事人欠缺基本主体资质的，房屋买卖合同无效，例如未取得房地产开发经营资质的卖房人所订立的房屋买卖合同在其取得相应资质之前无效。
【房屋买卖合同无效的法律后果】
无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力。无效的房屋买卖合同由人民法院、仲裁机构确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：
1.卖房人返还房屋价款，买房人返还房屋，涉及到房屋因买房人装修增值部分出卖人应适当给予补偿。
2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4.因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方非法所得财产，归国家所有或返还给第三人。
5.涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
【可撤销的房屋买卖合同的基本类型】
可撤销的房屋买卖合同的基本类型如下：
1.合同一方以欺诈手段，使合同另一方在违背真实意思的情况下签订的房屋买卖合同，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
2. 第三人实施欺诈，使合同一方在违背真实意思的情况下签订的房屋买卖合同，合同另一方对此知道或者应当知道的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
3.合同一方以胁迫手段，使合同另一方在违背真实意思的情况下签订的房屋买卖合同，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
4. 第三人以胁迫手段，使合同另一方在违背真实意思的情况下签订的房屋买卖合同，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
5.合同一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使房屋买卖合同签订时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
【房屋买卖合同被撤销的法律后果】
被撤销的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，撤销行为具有溯及力。房屋买卖合同的撤销由人民法院、仲裁机构判决/裁决。房屋买卖合同被撤销后，将产生以下法律后果：
1.卖房人返还房屋价款，买房人返还房屋，涉及到房屋因买房人装修增值部分出卖人应适当给予补偿。
2.有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3.在商品房买卖过程中，如因开发商的欺诈行为而导致合同被撤销的，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
4.涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
【房屋买卖合同解除的基本条件】
房屋买卖合同买房人单方面解除合同，需要具备下列基本条件之一：
1.附解除条件的房屋买卖合同，条件成就时，合同自动解除。
2.附买房人单方面解除条件的房屋买卖合同，条件成就时。
3.合同因不可抗力而无法履行或履行已不能实现合同目的。
4.合同因卖房人的违约行为而无法履行。
5.因卖房人的违约行为致使继续履行已无法实现合同目的。
6.卖房人在履行期限届满前明确表示或以行为表明不履行主要合同义务的。
7.卖房人迟延履行主要合同义务，经买房人催告后在合理期限内仍未履行。
8.因不可归责于双方当事人的原因导致房屋买卖合同无法履行或继续履行已无法实现合同目的的。
9.消费者签订认购书、意向书等预约合同后反悔的，可以解除预约合同。
【房屋买卖合同解除的法律后果】
买房人依法或依约单方面解除了房屋买卖合同后，尚未履行的合同内容终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，买房人可以要求退房退款，并有权要求赔偿损失。卖房人对买房人以通知形式解除房屋买卖合同的行为的效力有异议的，应当在合理期限内（在没有约定的情况下为三个月）向法院起诉或向仲裁机构提起仲裁，在合理期限内未提起诉讼/仲裁的，解除行为产生法律效力。
【本文引述的相关法律法规及司法解释等文件】
1.《中华人民共和国民法总则》——简称《民法总则》
2.《中华人民共和国民法通则》——简称《民法通则》
3.《中华人民共和国合同法》——简称《合同法》
4.《中华人民共和国物权法》——简称《物权法》
5.《中华人民共和国城市房地产管理法》——简称《城市房地产管理法》
6.《中华人民共和国土地管理法》——简称《土地管理法》
7.《城市房地产开发经营管理条例》
8.《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》
——《民通意见（试行）》
9.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
——简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》
10.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
——简称《国有土地使用权合同纠纷解释》
11.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
——简称《买卖合同纠纷解释》
12.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
——简称《担保法解释》
13.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
——《民间借贷案件规定》
14.《商品房销售管理办法》
15.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》
——简称《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》
16.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
——简称《北京高院房屋买卖合同纠纷会议纪要》
17.《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》
——简称《北京高院房屋买卖合同纠纷意见（试行）》
18.《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
——简称《上海高院二手房买卖问题解答》
19.《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》
——简称《安徽高院房屋买卖合同纠纷意见》
20.《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》
——简称《浙江高院民一庭房屋买卖合同意见（试行）》
21.《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》
——简称《北京高院民一庭房屋买卖合同纠纷会议纪要》
22.《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》
——简称《北京高院房屋买卖合同纠纷暂行意见》
23.《福建省房屋消费者权益保护条例》
24.《湖北省消费者权益保护条例》
25.《云南省消费者权益保护条例（2002）》
下面我们来看看，买房人可要求退房的具体情形有哪些呢？
【买房人可请求确认合同无效并退房的情形（27种）】
图片源于网络，如涉侵权请联系删除
情形1
订立合同的一方当事人是无民事行为能力人的，房屋买卖合同无效。
法律依据
《民法总则》第144条
情形2
限制民事行为能力人订立的房屋买卖合同，合理期限内未经法定代理人追认的无效。
法律依据
《民法通则》第58条
情形3
间歇性精神病人订立的合同，确能证明是在发病期间订立的，应当认定无效。
法律依据
《民通意见（试行）》第67条第1款
情形4
行为人在神志不清的状态下所订立的合同，应当认定无效。
法律依据
《民通意见（试行）》第67条第2款
情形5
附条件生效的合同，如果所附的条件是违背法律规定的，应当认定该合同无效。
法律依据
《民通意见（试行）》第75条
情形6
卖房人基于诈骗财物的目的而伪造产权证件、授权委托书等诱骗买房人签订的房屋买卖合同无效。
法律依据
《合同法》第五十二条第三项
情形7
作为合同标的物的房屋系不能取得产权证书的违法建筑的，房屋买卖合同无效。
法律依据
《合同法》第五十二条第五项、《民法总则》第153条第3款
情形8
将划拨的土地上所建的房屋进行转让，未经批准和办理土地使用权出让手续的，房屋买卖合同无效。
法律依据
《城市房地产管理法》第四十条第一款
《合同法》第五十二条第五项
情形9
签订房屋买卖合同时，土地未随房屋一并转让的，合同无效。
法律依据
《城市房地产管理法》第三十二条、第四十二条
《物权法》第一百四十七条
情形10
未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营，在起诉前仍未取得相关资质的，其签订的商品房屋买卖合同无效。
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》第九条
《国有土地使用权合同纠纷解释》第十五条第二款
情形11
房地产开发经营者销售商品房时，未取得国有土地使用权证书，在起诉前仍未取得，商品房买卖合同无效。
法律依据
《城市房地产管理法》第三十八条第一项、第三十九条
《国有土地使用权合同纠纷解释》第九条
情形12
房地产开发经营者销售商品房时，未取得建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，起诉前仍未取得，商品房买卖合同无效。
法律依据
《城乡规划法》第三十八第二款、第三十九条、第四十条第一款
《城市房地产管理法》第四十五条第二项
情形13
房屋买卖合同签订时，房屋权属存在争议（例如处于确权纠纷诉讼/仲裁中），且起诉时仍未消除争议的，合同无效。
法律依据
《城市房地产管理法》第三十八条第五项
《合同法》第五十二条第五项
情形14
房屋买卖合同未采用书面形式，且双方无法以书面形式就未履行的口头协议主要义务达成一致的，该口头协议应认定无效。
法律依据
《城市房地产管理法》第四十一条
《合同法》第十条
情形15
双方当事人为规避国家经济适用房管理制度，以借贷之名签订的经济适用房买卖合同，破坏经济适用房管理秩序，进而损害了国家和社会公共利益，应当认定无效。
法律依据
《合同法》第五十二条第四项
《人民法院报》2015年11月4日吴某诉余某房屋买卖合同纠纷案
情形16
卖房人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给买房人，相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人不同意转让，且一审法庭辩论终结前强制措施仍未解除的，买卖合同应当认定为无效。
法律依据
《城市房地产管理法》第三十八条第二项
《北京高院房屋买卖合同纠纷意见（试行）》第九条第一款
情形17
卖房人为套取贷款与他人签订虚假的房屋买卖合同，应当认定买卖合同无效。
法律依据
《民法总则》第一百四十六条第一款
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第十二条第一款
《北京高院房屋买卖合同纠纷会议纪要》第三条
情形18
卖房人未取得商品房预售许可证明，与买房人订立的商品房预售合同，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，且在一审法庭辩论终结前房屋未竣工验收合格的，应当认定无效。
法律依据
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第六条
情形19
附生效条件的房屋买卖合同，例如约定的条件根本不能实现，合同应认定无效。
法律依据
《合同法》第四十五条第一款
《民通意见（试行）》第75条
情形20
当事人签订房屋买卖合同，以商品房买卖合同的合法形式掩盖高息借贷（年综合利率超过36%）的非法目的的，商品房买卖合同无效。
法律依据
《合同法》第五十二条第三项
《民间借贷案件规定》第二十六条第二款
情形21
当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房，应当认定合同无效。
法律依据
《民法总则》第一百五十三条第二款
《合同法》第五十二条第四项
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第十六条
情形22
当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的，一方主张转让合同无效的，应予支持。
法律依据
《北京高院房屋买卖合同纠纷会议纪要》第五条
情形23
卖房人冒用房屋所有权人名义（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，买房人可以请求确认房屋买卖合同无效。
法律依据
《合同法》第四十八条
《北京高院房屋买卖合同纠纷会议纪要》第八条第一款
情形24
相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。
法律依据
《北京高院房屋买卖合同纠纷意见（试行）》第六条第一款
情形25
房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，买房人有权请求确认买卖合同无效。
法律依据
《上海高院二手房买卖问题解答》第2条
《安徽高院房屋买卖合同纠纷意见》第15条第1款
情形26
买房人系城镇居民、法人或其他组织，其购买农村集体所有土地上建设的房屋签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。
法律依据
《合同法》第五十二条
《土地管理法》第四十三条
《安徽高院房屋买卖合同纠纷意见》第13条第1款
情形27
买房人和卖房人非同一农村集体经济组织成员，且买房人在一审法庭辩论终结前未取得卖房人所属的农村集体经济组织成员资格的，二者之间签订的农村房屋买卖合同，应当认定为无效合同。
法律依据
《安徽高院房屋买卖合同纠纷意见》第14条
【买房人可请求撤销合同并退房的情形（19种）】
图片源于网络，如涉侵权请联系删除
情形1
房屋中介机构或其他第三人实施欺诈行为，致使买房人在违背真实意思情况下签订的房屋买卖合同，卖房人对此知道或应当知道的，买房人有权请求撤销合同。
法律依据
《民法总则》第一百四十九条
情形2
第三人以胁迫手段，使买房人在违背真实意思的情况下签订的房屋买卖合同，买房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
法律依据
《民法总则》第一百五十条
情形3
卖房人是限制民事行为能力人，在其法定代理人追认之前，买房人可以以通知的形式撤销房屋买卖合同。
法律依据
《合同法》第47条
情形4
签约人在没有代理权的情况下，以房屋所有权人的名义订立的房屋买卖合同，在房屋所有权人追认之前，买房人可以通知的形式撤销合同。
法律依据
《合同法》第48条第一款
情形5
签约人超越代理权限，以房屋所有权人的名义订立的房屋买卖合同，在房屋所有权人追认之前，买房人可以通知的形式撤销合同。
法律依据
《合同法》第48条第一款
情形6
签约人在代理权终止以后，以房屋所有权人的名义订立的房屋买卖合同，在房屋所有权人追认之前，买房人可以通知的形式撤销合同
法律依据
《合同法》第48条第一款
情形7
买房人因重大误解订立的房屋买卖合同，例如不知道所买房屋系“凶宅”（意为曾有人在屋内非正常死亡的房屋），买房人有权请求法院或仲裁机构撤销合同。
法律依据
《合同法》第54条第一款第一项
情形8
卖房人利用买房人缺乏经验或信息不对称，通过格式条款限制买房人的主要权利，导致对买房人显失公平的，例如不合理地降低交房条件，买房人可以在一年内请求撤销合同。
法律依据
《合同法》第54条第一款第二项
情形9
卖房人以欺诈、胁迫的手段，使买房人在违背真实意思的情况下订立的房屋买卖合同，买房人有权在一年内请求人民法院或者仲裁机构撤销。
法律依据
《合同法》第54条第二款
情形10
卖房人乘人之危，例如在买房人陷于危难向其求救之际，使买房人在违背真实意思的情况下订立的房屋买卖合同，买房人有权在一年内请求撤销。
法律依据
《民法总则》第一百五十条
《合同法》第54条第二款
情形11
卖房人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的。
法律依据
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第九条第一项
情形12
卖房人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的。
法律依据
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第九条第二项
情形13
卖房人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的。
法律依据
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第九条第三项
情形14
住房限购政策实施后，因卖房人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，买房人请求撤销合同，并要求卖房人赔偿其因此所受损失的，应予支持。
法律依据
《北京高院房屋买卖合同纠纷会议纪要》第七条
情形15
调控政策实施后，因卖房人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，买房人请求依法变更或撤销合同，并要求卖房人承担其因此所受损失的，可予以支持。
法律依据
《浙江高院民一庭房屋买卖合同意见（试行）》第七条
情形16
经营者将违法建设的房屋销售给不知情的消费者的，消费者有权请求撤销房屋买卖合同，并可以要求经营者加倍赔偿损失。
法律依据
《福建省房屋消费者权益保护条例》第十五条第一项
情形17
经营者将同一房屋销售给不同消费者的，消费者有权请求撤销房屋买卖合同，并可以要求经营者加倍赔偿损失。
法律依据
《福建省房屋消费者权益保护条例》第十五条第二项
情形18
故意隐瞒房屋权利受限制的情况，诱使消费者购买的，消费者有权请求撤销房屋买卖合同，并可以要求经营者加倍赔偿损失。
法律依据
《福建省房屋消费者权益保护条例》第十五条第三项
情形19
以虚假承诺诱骗消费者签订购房合同的，例如承诺买房就能获得学位，消费者有权请求撤销房屋买卖合同，并可以要求经营者加倍赔偿损失。
法律依据
《福建省房屋消费者权益保护条例》第十五条第四项
【买房人可请求解除合同并退房的情形（39种）】
图片源于网络，如涉侵权请联系删除
情形1
约定了买房人解除条件的房屋买卖合同，自条件成就时买房人可以以通知的形式解除合同。
法律依据
《合同法》第四十五条第一款、第九十三条
情形2
因不可抗力不能实现房屋买卖合同目的的，买房人有权以通知的形式解除合同。
法律依据
《合同法》第九十四条第一项
情形3
在履行期限届满之前，卖房人明确表示或以自己的行为表明不履行按期交房、办理产权过户等主要合同义务的，买房人可以以通知的形式解除合同。
法律依据
《合同法》第九十四条第二项
情形4
卖房人迟延履行交房、办理产权过户等主要合同义务，经催告后在合理期限内仍未履行（例如经催告后超过90天仍未履行），买房人可以以通知的形式解除合同。
法律依据
《合同法》第九十四条第三项
情形5
卖房人迟延履行主要合同义务或有其他违约行为，导致不能实现合同目的（例如买房人急于买房装修结婚，卖房人过于迟延交付房屋，导致买房人不得不另行购买房屋），买房人有权以通知的形式解除房屋买卖合同。
法律依据
《合同法》第九十四条第四项
情形6
交付的房屋与合同约定的房屋套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买房人有权请求解除合同。
法律依据
《合同法》第一百四十八条
《商品房销售管理办法》第十九条第二款
情形7
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买房人有权退房。
法律依据
《商品房销售管理办法》第二十四条第二款、第三款
情形8
商品房买卖合同订立后，卖房人未告知买房人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求卖房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
法律依据
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第八条第一项
情形9
商品房买卖合同订立后，卖房人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求卖房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
法律依据
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第八条第二项
情形10
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十二条
《商品房销售管理办法》第三十五条
情形11
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
法律依据
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十三条第一款
情形12
卖房人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同对处理方式没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出３％，买房人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
法律依据
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十四条第二项
情形13
卖房人迟延交付房屋或者买房人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买房人请求解除合同的，应予支持。
法律依据
《合同法》第九十四条
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十五条第一款
情形14
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于卖房人的原因，导致买房人无法办理房屋所有权登记，买房人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
法律依据
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十九条
情形15
商品房买卖合同约定买房人以担保贷款方式付款，非因买房人的原因，买房人未能订立商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行的，买房人可以请求解除合同，卖房人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买房人。
法律依据
《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二十三条
情形16
夫妻一方擅自出卖共有房屋，买卖合同因卖房人没有处分权不能履行的（例如房屋尚未办理过户登记，另一共有人反对出卖房屋），买房人可以请求解除合同、赔偿损失。
法律依据
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第十九条
《北京高院房屋买卖合同纠纷会议纪要》第六条第二款
情形17
在起诉前，房屋买卖合同项下房屋设定的抵押权仍未消灭，买房人可以请求解除合同、赔偿损失。
法律依据
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第二十条
情形18
房屋被依法查封，买房人可以请求解除合同、赔偿损失。
法律依据
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第二十一条
情形19
买卖合同在法律上或事实上不能履行的,买房人可以请求解除合同、赔偿损失。
法律依据
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第二十二条
情形20
房地产调控政策实施后，卖房人故意隐瞒或者虚构事实，或者明知买房人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的，买房人因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求卖房人赔偿损失的，可予支持。
法律依据
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第二十九条第一款
情形21
房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施，导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的，属于因不可归责于当事人双方事由导致合同不能履行，买房人可以请求解除合同、返还财产。
法律依据
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第二十九条第二款
《北京高院民一庭房屋买卖合同纠纷会议纪要》第三条第一款
《北京高院房屋买卖合同纠纷暂行意见》第四条
《浙江高院民一庭房屋买卖合同意见（试行）》第六条
情形22
因卖房人迟延履行，致使房屋买卖合同受房地产调控政策影响无法继续履行，买房人请求解除合同并赔偿损失的，应予支持。
法律依据
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第二十九条第四款
《北京高院民一庭房屋买卖合同纠纷会议纪要》第三条第二款
情形23
卖房人迟延履行协助办理过户登记义务，一审法庭辩论终结前卖房人尚未办理初始登记的，买房人可以请求解除合同、赔偿损失。
法律依据
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第三十四条第二款
情形24
卖房人迁出户籍对房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，买房人因卖房人拒不迁出户籍主张解除合同并赔偿损失的，应予支持。
法律依据
《广东高院房屋买卖合同纠纷指引》第三十五条
情形25
住房限购政策实施后，因卖房人故意隐瞒或虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行，买房人请求解除合同，并要求卖房人赔偿其因此所受损失的，应予支持。
法律依据
《北京高院房屋买卖合同纠纷会议纪要》第七条
情形26
房屋抵押权存续期间，卖房人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋，卖房人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买房人无法办理房屋所有权转移登记，买房人请求解除合同，并要求卖房人承担相应违约责任的，应予支持。
法律依据
《北京高院房屋买卖合同纠纷意见（试行）》第八条第二款
《安徽高院房屋买卖合同纠纷意见》第10条第2款
情形27
房屋买卖合同履行过程中，卖房人构成根本违约的，买房人有权解除合同，卖房人不享有合同法定解除权。
法律依据
《北京高院房屋买卖合同纠纷意见（试行）》第二十一条
情形28
如果因情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。
法律依据
《北京高院房屋买卖合同纠纷意见（试行）》第二十一条
情形29
房屋买卖合同约定了解约定金,一方当事人不同意继续履行合同，愿意以承担相应违约责任为代价的,可以请求解除合同。
法律依据
《担保法解释》第一百一十七条
《北京高院房屋买卖合同纠纷意见（试行）》第二十二条
情形30
转让人在转让合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权或处分权，致使受让人不能办理房屋所有权转移登记，受让人请求解除合同并要求转让人承担违约责任的，应予支持。
法律依据
《买卖合同纠纷解释》第三条第二款
《安徽高院房屋买卖合同纠纷意见》第2条
情形31
调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买房人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，而请求解除合同的，可予以支持；卖房人应当将收受的购房款或者定金返还买房人。
法律依据
《浙江高院民一庭房屋买卖合同意见（试行）》第四条
情形32
因房屋权利受限制或者其他原因，致使房屋权属在一年内无法登记确认的，除房屋买卖合同中另有规定者外，消费者可以要求经营者予以退房或者换房，并可以要求经营者赔偿损失。
法律依据
《福建省房屋消费者权益保护条例》第十一条
情形33
经营者提供的房屋经法定的工程质量检测机构检验测定，地基基础或者主体结构质量不合格，消费者要求退房或者换房的，经营者必须予以退房或者换房，并承担消费者装修、搬迁、检测等费用。
法律依据
《福建省房屋消费者权益保护条例》第十三条第一款
《云南省消费者权益保护条例（2002）》第二十九条第二款第六项
情形34
在保修期内，因房屋出现渗漏、开裂等质量缺陷（除因消费者装修或使用不当造成外），或者房屋设施不符合法律法规规定、合同约定，经营者不予修理，或者连续修理、重作、更换两次仍不合格或者不合约定的，消费者有权要求经营者退房或者换房。
法律依据
《福建省房屋消费者权益保护条例》第十三条第二款
《云南省消费者权益保护条例（2002）》第二十九条第二款第七项
情形35
消费者在正式订立商品房买卖合同前改变购买意愿的，经营者应当全额退还收取的“订金”、“保证金”、“认筹金”等相关费用。
法律依据
《湖北省消费者权益保护条例》第二十七条第二款
情形36
经营者销售商品房时，将未经竣工验收合格或者验收不合格的商品房交付给消费者使用的，消费者有权要求经营者退房或者换房。
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款
《云南省消费者权益保护条例（2002）》第二十九条第二款第二项
情形37
经营者销售商品房时，商品房的计价方式、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的，消费者有权要求经营者退房或者换房。
法律依据
《云南省消费者权益保护条例（2002）》第二十九条第二款第三项
情形38
经营者销售商品房时，未在约定时间内提供办理纳税手续、房屋所有权证和土地使用权证所需的凭证和资料，或者未在消费者委托办理协议约定的时间内办妥以上证件的，消费者有权要求经营者退房或者换房。
法律依据
《云南省消费者权益保护条例（2002）》第二十九条第二款第四项
情形39
经营者销售商品房时，小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺(包括售房商业广告)不相符的，消费者有权要求经营者退房或者换房。
法律依据
《云南省消费者权益保护条例（2002）》第二十九条第二款第五项
【后记】
鉴于房屋买卖合同纠纷相对比较复杂，往往涉及金额巨大，实践中普通买房人想要退房并索赔通常很难，我不建议大家在没有律师帮助的情况下仅依据对本文所述或法条规定的理解就自行处理此类纠纷。
图片源于网络，如涉侵权请联系删除
如果读者朋友是房地产开发经营企业的投资者，就建议将这些情形作为企业经营的法律风险点加以防范。
感谢您的阅读！如果觉得此文有用，欢迎分享给你的朋友。
本文由广州房产律师/广州房地产律师李浩律师原创。 |
